房地产开发企业合作建房的税务处理

房地产开发企业合作建房的税务处理

【案例】　　如某房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，甲公司出地，乙房地产开发有限公司出资600万，楼房建成后交由乙房地产开发有限公司使用10年，10年期满，楼房使用权归甲公司。乙房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向甲公司交纳4万元。但甲公司仅将每年收取的4万元列入经营收入申报纳税，而未将乙房地产开发有限公司出资额600万元列入经营收入，申报缴纳营业税。　　【分析】　　国税函发[1995]156号文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。因此，甲公司以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的4万元列入营业收入外，还应将出资额600万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属甲公司，投资额应视同甲公司房产价值征房产税。