房产原值的财税差异及调整
房产原值的财税差异及调整
随着财务会计制度的不断调整，就房产税而言，房产原值在财务核算上出现差异。同时，财务与税收上对房产原值的规定不同，对房产税征纳准确性提出了挑战。 房产原值在财务核算上的变迁及差异 第一阶段：1986年，《房产税暂行条例》制定时，企业形式主要是国有企业、集体企业、私营企业等，拥有的土地使用权一般为无偿划拨，或由集体无偿提供，或者租用国家、集体的土地，计入房产原值的土地成本很小。这时《房产税暂行条例》上的房产原值内容与当时会计核算上的房产原值内容是一致的，对所有征收房产税的企业而言，税收负担基本相同，充分体现了税收的公平原则。 第二阶段，随着改革的不断深入，企业公司化，集体企业转制，促使企业投资方将投入企业的土地确权，确定土地价值。根据2001年实施的新《企业会计制度》及原会计准则的有关规定，这时财务核算出现两种分化：一种是将土地价值确认为无形资产，但因无新建项目，企业无法将土地价值补确认为房产原值；另一种是有新项目的企业，将土地价值先确认为无形资产，待利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本，完工后转入固定资产——房产原值。上述两种情况的出现，致使房产原值出现差异。同时，由于土地取得来源不同，有的按评估作价入账，有的按补缴的土地出让金入账，由此产生同地段同类房产原值可能出现巨大差异。 第三阶段，2007年国家修订了《企业会计准则》，新《企业会计准则》及应用指南明确规定，1.对企业购置、自建房产，土地价值不再计入房产价值，土地价值单独确认为无形资产；2.企业固定资产的各组成部分，如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，从而适用不同折旧率或折旧方法的，企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产，如属于房产范畴的中央空调、电梯等；3.房屋等固定资产的改扩建及装饰装修等后续支出，分为资本化的后续支出和费用化的后续支出。资本化的后续支出计入房产原值，费用化的后续支出计入当期损益。 从上述二、三阶段情况可以看出，由于各种会计制度执行的标准不同以及相互之间的衔接问题，执行不同会计制度的企业在计算房产原值时产生了差异，进而出现企业账面房产原值与应税房产原值不一致的现象。 房产税计税方法的调整及需要注意的问题 财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等问题的通知》（财税[2010]121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等。该文件同时规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该文件的实质是规范所有类型的企业计税房产原值，是改变现行的新《企业会计准则》、《企业会计制度》及《小企业会计制度》对土地价值计入应税房产原值的差异，消除因执行不同会计制度造成计税房产原值不同而导致的税负不公平问题。 执行不同会计制度的企业房产原值确认技巧 1.执行新《企业会计准则》且拥有土地使用权的各类型公司及企业。其土地价值是明确的，金额记载在企业“无形资产——土地使用权”科目。2011年及以后申报的应税房产原值，凡容积率高于0.5的，应税房产原值为该企业固定资产科目中：“固定资产——房屋”、“固定资产——中央空调”、“固定资产——电梯”、“无形资产——土地使用权”等科目的账面原值合计数。凡容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 2.执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》且拥有土地使用权企业。其土地价值一般情况下，已按企业房产及房产以外的构筑物、其他土地附着物的价值比例分摊计入房产原值或构筑物价值。按照新的计税办法，按容积率高于0.5和容积率低于0.5分别计算应税房产原值，申报缴纳2011年及以后年度应纳的房产税。 3.经营租赁使用其他企业的房产、土地的企业。其租用的房产、土地由出租方分别按上述两种方法确认应税房产原值，但这类型企业在租用的土地上建设的房产类资产，因不含土地价值，无论执行哪种企业会计制度，其根据所执行的会计制度确认的“固定资产——房屋”的入账价值无差异，只需注意是否有单独计价的中央空调或电梯等与房屋不可分割的附着物，是否计入应税房产原值即可。 特殊经营形式存在的税收问题及解决办法 1.纯出租土地，由承租方在土地上按自己的需求建造房屋及其他附着物应如何计税？因土地与房屋属不同的纳税主体，承租方构建房屋的实际成本中不含土地价值，税负较自有自用房产、土地者轻。而出租方因土地上未建房产，土地价值记入“无形资产”科目，不缴纳房产税，新的房产税计税办法未明确此种情况如何计税。实践中，可按新的计税办法的实质，把取得土地使用权的价值应计入房产原值。即将承租人为取得的土地使用权支付的租金，作为承租人在承租土地上自建应税房产原值的组成部分，从而避免税负的不公平。 2.出租房产、土地，承租方在承租的土地上增建或对原有房产进行改扩建该如何计税？此种情况下，除按租金确认出租方应纳房产税外，可按承租方增建及原有承租房屋的建筑面积之和计算宗地容积率，重新确认出租方应税房产原值的土地价值；承租方按实际增建成本计算应税房产原值。
