营改增后个人房东能代开专票抵扣进项税？别高兴太早了
《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》( 税总函〔2016〕145号)规定，“增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，北京财税代理的纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。“
根据文件规定，其他个人出租不动产，只要承租方不是其他个人的，即可以在地税局代开增值税专用发票，由于文件未注明不包括住房，因此，其他个人出租住房符合条件的，也可以代开增值税专用发票。这就解决了之前因为其他个人不能代开增值税专用发票导致纳税人从其他个人处租赁的房屋无法抵扣的问题。但应注意，并不是所有从个人房东租赁房屋的情况都可抵扣进项税，下面介绍该事项抵扣的几个实务问题。
一、企业高管租赁房屋是否能抵扣进项税?
在外商投资企业工作的外籍个人，在中国境内租赁房屋，由企业负担租赁费。这部分租赁费应属于财税【2016年】36号文件中规定的用于个人消费不得抵扣的部分，因此即使取得个人房东代开的增值税专用发票，纳税人也不能抵扣。
二、为员工租赁房屋作为集体宿舍是否能抵扣进项税?
某生产企业，在某小区租赁住房作为外地员工的宿舍使用，这属于财税【2016】年36号文件中规定的用于集体福利不得抵扣的部分，因此即使取得个人房东代开的增值税专用发票，纳税人也不能抵扣。
三、一次性支付一年房租，营改增后是否可以抵扣进项税?
在2016年5月1日前租赁个人房屋，一次性缴纳一年的房租，用于企业的生产经营，尚未开具发票，是否可以在2016年5月1日后开具增值税专用发票并抵扣。
答案是不可以，根据营业税暂行条例，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此在5月1日前已经预收租金产生了营业税纳税义务，该行为应缴纳营业税。
四、租赁房屋混用的情况如何抵扣进项税?
某贸易企业租赁小区内住房，作为办公场所使用，其中的一间卧室作为外地工作人员的住宿房屋使用。从个人房东处取得的增值税专用发票如何抵扣进项税?
36号文件二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
文件中所述的“涉及的不动产”，并未注明是取得的不动产还是租赁的不动产，因此笔者认为参照该条规定，混用的情况，从个人房东处取得的增值税专用发票可以抵扣进项税。
五、供单位外人员使用的房屋租赁应如何抵扣进项税?
某企业从外地聘请专家提供技术指导服务，由于时间较长，从小区租赁房屋供其居住使用，由企业负担租赁费用，从个人房东处取得增值税专用发票。
从业务实质来讲，该租赁费属于与生产经营相关的支出，应可以抵扣进项税。但要注意各地不同的规定，有的地区可能会认为此种情况即单位之外的人员的费用按照业务招待费处理，由于文件规定业务交际费属于个人消费，因此不得抵扣进项税。
六、个人房东出租住房与非住房进项税有什么区别?
根据《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局2016年16号公告)规定，其他个人出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;其他个人出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;因此，纳税人从个人房东租赁的住房与非住房，可以抵扣的增值税是不一样的，差别还不小。北京财税代理的中小微企业主可以此为鉴。
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